推进城市更新是当前和今后一个时期城市工作的重要抓手。7月30日召开的中共中央政治局会议（以下简称“本次会议”）强调，落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。

中指研究院政策研究总监陈文静对《证券日报》记者表示，城市更新已经成为当下推动城市高质量发展的重点内容，也是房地产领域的聚焦点。未来各项配套政策有望加速落地，充分发挥城市更新在稳投资、扩内需方面的作用。

锚定城市发展新方向

近年来，我国城市发展取得了历史性成就。住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）数据显示，截至2024年底，常住人口城镇化率达到67%，9.4亿人生活在城镇，城市的综合承载能力稳步提升，人居环境持续改善，城市发展质量和人民生活水平显著提高。

在城市工作取得积极成效的同时，城市发展也出现新的特征。我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

在此背景下，城市更新成为城市高质量发展的重点发力方向。自2021年以来，“城市更新”已连续5年写入《政府工作报告》。

今年以来，对城市更新行动的推进力度持续加大。5月份，中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，对推进城市更新行动作出了系统全面部署。7月14日至15日举行的中央城市工作会议将“以推进城市更新为重要抓手”列入当前和今后一个时期城市工作的总体要求，并强调“高质量开展城市更新”。

陈文静分析称，中央城市工作会议对于城市更新的部署，在提法上更加向质量和品质提升侧重。本次会议再次强调要高质量开展城市更新，延续中央城市工作会议基调，也意味着我国城市发展逐渐进入到高质量城市更新时期。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，高质量的城市更新是将存量更新与城市功能修复、配套短板补齐、新型城镇化、新产业新业态培育等结合起来。在通过城市更新释放存量空间的同时，也起到扩大内需的作用。

值得注意的是，本次会议还将“高质量开展城市更新”置于“持续防范化解重点领域风险”框架之下。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，这说明开展城市更新工作也是防范化解房地产等领域风险的重要抓手。

高质量推进城市更新

目前，城市更新行动稳步实施，已取得积极成效。住建部数据显示，截至2024年底，城市供水普及率、燃气普及率、污水处理率均超过99%，地下管网长度达到378.5万公里，更新改造老化燃气管道16.5万公里；建设各类保障性住房和棚改安置住房6800多万套；改造城镇老旧小区28万个，惠及居民4800多万户、超过1.2亿人。

城市更新既是民生工程，更是发展工程。未来，高质量推进城市更新行动有望进一步有效拉动投资和消费，扩大内需。

东吴证券首席经济学家芦哲测算，“十五五”期间，城市更新预计至少能够完成4.48万亿元总投资，折合每年近9000亿元。未来，城市更新的潜在需求预计将主要来自城中村改造、老旧小区改造与城市基础设施建设改造。

李宇嘉认为，未来或有望推出城市更新专项贷款，用于城市更新的政府债券也有望加快发行使用，为城市更新提供资金支持，提振消费意愿、投资意愿。

当前，高质量开展城市更新行动相关举措正在逐步落地。如在城市更新规划编制方面，7月21日，住建部发布《城市更新规划编制导则》，为各地制定实施城市更新专项规划，建立完善“专项规划—片区策划—项目实施方案”的规划实施体系提供参照。

陈文静预计，后续城市更新用地政策、金融政策相关内容将加快落地，进一步强化顶层设计，支持地方政府更好地探索适合当地且可持续的城市更新模式，吸引社会资本介入，为企业参与城市更新提供更多机会。